Gemeinschaftsräume im Mehrfamilienhaus entrümpeln

Rechtslage: Wem gehört, was im Gemeinschaftsraum steht?

Ein Gemeinschaftsraum ist im Schweizer Mietrecht kein rechtsfreier Raum. Massgeblich ist die Hausordnung, die als Vertragsbestandteil zum Mietvertrag gilt: Sie regelt, ob und in welchem Umfang Mieter Gemeinschaftsflächen zum Abstellen nutzen dürfen. Fehlt eine solche Regelung, gilt der Grundsatz des vertragsgemässen Gebrauchs – ein Veloraum ist für Velos da, nicht für ausrangierte Schränke.

Der entscheidende Punkt: Auch ein widerrechtlich abgestellter Gegenstand bleibt zunächst Eigentum seines Besitzers. Erst durch die Dereliktion – die nachweisbare Aufgabe des Eigentums – wird eine Sache herrenlos und darf entsorgt werden. Dieser Nachweis entsteht nicht von selbst, sondern durch ein sauberes Verfahren: Ankündigung, angemessene Frist, Dokumentation. Wer diesen Schritt überspringt und direkt die Mulde bestellt, handelt auf eigenes Risiko.

Im Stockwerkeigentum kommt eine zweite Ebene dazu: Gemeinschaftsräume gehören allen Stockwerkeigentümern gemeinsam. Eine Räumung ist eine Verwaltungshandlung, die je nach Umfang einen Beschluss der Eigentümerversammlung oder mindestens die Ermächtigung des Verwalters voraussetzt. Ordentliche Unterhaltsmassnahmen darf der Verwalter selbstständig anordnen – eine grosse Entrümpelung mit entsprechenden Kosten bewegt sich in einer Grauzone, die man besser vorher klärt als nachher.

Die vier teuersten Fehler – und was sie kosten

Bei den Liegenschaften, die wir in der Region Zürich betreuen, sehen wir immer wieder dieselben vier Muster. Alle vier sind vermeidbar – aber nur, wenn man sie kennt, bevor die Mulde vor dem Haus steht.

Worauf es bei der Durchführung wirklich ankommt

Der Ablauf einer rechtssicheren Entrümpelung folgt einer festen Reihenfolge. Jeder übersprungene Schritt schwächt die Position der Eigentümerschaft im Streitfall.

In der Praxis unterschätzt wird vor allem die Sortiertiefe. Ein durchschnittlicher Kellergang in einem Zürcher Mehrfamilienhaus enthält fünf bis acht getrennt zu entsorgende Fraktionen: Sperrgut, Altmetall, Elektroschrott, Altholz, Karton, dazu fast immer Sonderabfall wie Farbreste, Spraydosen oder alte Batterien. Jede Fraktion hat eigene Annahmestellen, eigene Öffnungszeiten und eigene Tarife – und Sonderabfall darf schlicht nicht in die Mulde. Wer alles gemischt entsorgt, zahlt den Mischabfall-Tarif auf die gesamte Menge.

Der zweite unterschätzte Punkt ist die Haftung im Treppenhaus. Beim Heraustragen sperriger Möbel durch enge Altbau-Treppenhäuser entstehen Kratzer an Wänden, Handläufen und Geländern – Schäden an Gemeinschaftseigentum, für die bei Eigenleistung die Eigentümerschaft aufkommt. Eine gewerbliche Entrümpelungsfirma bringt hier nicht nur Schutzmaterial mit, sondern auch eine Betriebshaftpflichtversicherung. Wie man Gemeinschaftsflächen dabei richtig schützt, haben wir im Ratgeber Treppenhaus schützen ausführlich beschrieben.

Dazu kommt die Logistik: In dicht bebauten Quartieren wie Wiedikon, Aussersihl oder Oerlikon braucht das Aufstellen einer Mulde eine Bewilligung der Stadt, teils kombiniert mit einer temporären Halteverbotszone. Beides muss mit Vorlauf beantragt werden – wer das erst am Räumungstag merkt, verliert einen ganzen Arbeitstag.

Eigenleistung oder Fachfirma: der ehrliche Vergleich

Beispiel: Kellergang mit Veloraum und Trockenraum, Mehrfamilienhaus mit 12 Parteien

* Richtwerte für die Region Zürich. Der tatsächliche Preis hängt von Menge, Zugänglichkeit und Sonderabfallanteil ab.

Auf den ersten Blick wirkt die Eigenleistung günstiger. Rechnet man die Arbeitszeit des Hauswarts, mehrere Fahrten zu unterschiedlichen Annahmestellen und das Haftungsrisiko ein, verschiebt sich das Bild deutlich. Dazu kommt ein Punkt, der sich schlecht beziffern lässt: Eine Räumung durch eine externe Firma ist gegenüber den Mietparteien neutral. Der Hauswart, der Velos wegwirft, wird zur Zielscheibe – eine Fachfirma nicht.

Häufige Fragen zur Entrümpelung von Gemeinschaftsräumen