Vorabnahme der Wohnung: Der Termin, der über Ihre Kaution entscheidet
Ablauf, Rechtslage und die Mängel, die bei der Vorabnahme am häufigsten auffallen
Der Termin, den die meisten Mieter gar nicht kennen
Die meisten Mieterinnen und Mieter erfahren erst am Tag der Wohnungsrückgabe, was die Verwaltung alles beanstandet – und dann ist es zu spät. Die Vorabnahme verschiebt diesen Moment um zwei bis drei Wochen nach vorne. Sie ist damit die einzige realistische Chance, Nachforderungen zu verhindern, bevor sie entstehen.
Wer die Vorabnahme nutzt, gibt seine Wohnung deutlich häufiger im ersten Anlauf ab.
Es ist eine der unangenehmsten Situationen beim Auszug: Der Zügelwagen ist weg, die Wohnung ist leer, Sie stehen mit der Verwaltung im Wohnzimmer – und plötzlich wandert der Kugelschreiber über das Protokoll. Backofen nicht sauber. Storen ungenügend. Silikonfugen schwarz. Was folgt, sind Abzüge von der Mietkaution, die schnell vierstellig werden. Aus über 30 Jahren Erfahrung mit Wohnungsabgaben im Kanton Zürich wissen wir: Fast alle diese Beanstandungen wären vermeidbar gewesen – wenn man sie zwei Wochen früher gekannt hätte.
Was ist eine Vorabnahme – und was sagt das Schweizer Mietrecht dazu?
Die Vorabnahme – auch Vorabgabe oder Vorbesichtigung genannt – ist ein freiwilliger Kontrolltermin, bei dem die Verwaltung die Wohnung vor der eigentlichen Rückgabe begeht und festhält, was bis zur Abgabe noch zu erledigen ist. Sie ist kein juristischer Vorgang im engeren Sinn, sondern ein Frühwarnsystem.
Wichtig zu wissen: Ein Rechtsanspruch auf eine Vorabnahme besteht in der Schweiz nicht. Weder das Obligationenrecht noch die gängigen Mietvertragsformulare sehen einen solchen Termin vor. In der Praxis stimmen die meisten Verwaltungen dennoch zu – aus Eigeninteresse, denn eine Wohnung, die bei der Abgabe durchfällt, verzögert die Weitervermietung und verursacht auch beim Vermieter Aufwand.
Die rechtlichen Eckpfeiler
- OR Art. 267 Abs. 1: Die Wohnung ist in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Normale Abnutzung ist ausdrücklich nicht zu ersetzen.
- OR Art. 267 Abs. 2: Zum Voraus vereinbarte Entschädigungen, die über den tatsächlichen Schaden hinausgehen, sind nichtig. Pauschalklauseln haben also Grenzen.
- OR Art. 267a Abs. 1: Der Vermieter muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort rügen – in der Praxis innert zwei bis drei Arbeitstagen. Wird diese Frist verpasst, verliert er seine Ansprüche vollständig.
Ein Punkt, den viele Verwaltungen nicht gerne betonen: Geschuldet ist ein Resultat – eine saubere Wohnung – und keine bestimmte Reinigungsart. Eine Mietvertragsklausel, die zwingend eine Reinigungsfirma vorschreibt, ist nach bundesgerichtlicher Praxis nicht durchsetzbar, solange die Wohnung tatsächlich einwandfrei sauber ist. Der Haken liegt im Wort «einwandfrei»: Der Massstab bei einer Wohnungsabgabe ist deutlich strenger als das, was im Alltag als sauber gilt.
Ebenso relevant ist die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und HEV. Sie legt fest, wie lange Einrichtungen halten müssen: Silikon- und Kittfugen zehn Jahre, Parkettversiegelung zehn Jahre, Backofen und Kochherd fünfzehn Jahre, Dampfabzug zehn Jahre. Ist die Lebensdauer abgelaufen, trägt der Vermieter die Kosten – auch wenn der Gegenstand beschädigt ist. Genau hier entstehen bei Abgaben die meisten unnötigen Zahlungen: Mieter akzeptieren Positionen, die sie gar nicht schulden. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Mängelprotokoll bei der Wohnungsabgabe.
Ablauf der Vorabnahme: So läuft der Termin ab
Termin schriftlich vereinbaren
Sobald die Kündigung bestätigt ist, per E-Mail einen Vorabnahmetermin zwei bis drei Wochen vor der Rückgabe vorschlagen. Schriftlich, damit die Zusage dokumentiert ist.
Wohnung zugänglich machen
Je leerer die Wohnung, desto aussagekräftiger die Vorabnahme. Verdeckte Stellen hinter Schränken und Teppichen sind erfahrungsgemäss die teuren Überraschungen.
Rundgang mit der Verwaltung
Raum für Raum, inklusive Nebenräume, Keller, Estrich, Balkon und Waschküche. Alles, was zum Mietvertrag gehört, wird auch kontrolliert.
Protokoll verlangen
Die beanstandeten Punkte werden festgehalten. Lassen Sie sich eine Kopie aushändigen – ohne Protokoll ist die Vorabnahme im Streitfall wertlos.
Mängel abarbeiten und Nachweise sichern
Jetzt beginnt die eigentliche Arbeit. Rechnungen und Fotos dokumentieren, was erledigt wurde – das entkräftet spätere Nachforderungen.
Die häufigsten Beanstandungen – und was sie kosten
Bei über 5000 begleiteten Wohnungsabgaben sehen wir immer wieder dieselben sieben Punkte. Sie machen den Grossteil aller Kautionsabzüge aus:
| Bereich | Typische Beanstandung | Nachbesserung |
|---|---|---|
| Backofen & Bleche | Eingebrannte Rückstände an Decke, Seitenwänden und Dichtung Nummer eins der Beanstandungen. Die Ofendecke wird beim Selbstreinigen fast immer vergessen. | CHF 80–180 |
| Dampfabzug / Fettfilter | Verharzte Metallfilter, gesättigter Aktivkohlefilter Aktivkohlefilter sind grundsätzlich zu ersetzen, nicht zu reinigen – das wird regelmässig übersehen. | CHF 60–250 |
| Storenlamellen | Nur oberflächlich abgestaubt, Zugbänder und Schienen ungereinigt Aussenstoren im 3. Stock sind ohne Hebebühne oder Fassadenzugang nicht seriös zu reinigen. | CHF 120–400 |
| Silikon- und Kittfugen | Schwarze Schimmelpunkte in Bad und Küche Lebensdauer laut paritätischer Tabelle 10 Jahre – ältere Fugen gehen zulasten des Vermieters. | CHF 200–600 |
| Fensterfalze & Beschläge | Schmutzränder in den Falzen, Rahmen und Rollen nicht gereinigt Die Glasfläche ist selten das Problem – beanstandet werden fast immer die Falze. | CHF 100–300 |
| Bohrlöcher & Wände | Dübel, Löcher, Nikotin- oder Schattenränder von Bildern Fachgerechtes Verschliessen inklusive farbgleichem Anstrich ist Handwerksarbeit, kein Hobbyprojekt. | CHF 150–900 |
| Lüftungsgitter Bad/Küche | Verfilzte Staub- und Fettschichten hinter dem Gitter Wird bei fast jeder Eigenreinigung vergessen und bei fast jeder Abnahme kontrolliert. | CHF 50–120 |
Der teure Effekt entsteht nicht durch einen einzelnen Punkt, sondern durch die Summe. Eine durchschnittliche 3.5-Zimmer-Wohnung, die bei der Abgabe an fünf Positionen beanstandet wird, verursacht schnell CHF 800 bis CHF 1'500 an Nachforderungen. Kommt hinzu, dass die Verwaltung ihre Stammfirmen ohne Preisvergleich beauftragt und den administrativen Aufwand mitverrechnet – Sie zahlen also den Listenpreis plus Zuschlag. Und falls die Nachbesserung die Weitervermietung verzögert, kann zusätzlich ein Mietzinsausfall geltend gemacht werden.
Kein Risiko bei der Kaution eingehen
Wir schauen uns Ihre Wohnung an und sagen Ihnen ehrlich, welche Punkte bei der Abnahme kritisch werden – bevor die Verwaltung sie aufschreibt.
Kostenlose Offerte anfordernWorauf es nach der Vorabnahme wirklich ankommt
Die Vorabnahme selbst dauert vierzig Minuten. Die Arbeit danach ist das eigentliche Projekt – und sie wird von fast allen unterschätzt. Drei Gründe dafür:
1. Vieles ist keine Reinigung, sondern Handwerk
«Silikonfugen erneuern» klingt nach einer Kartusche aus dem Baumarkt. Tatsächlich muss die alte Fuge rückstandsfrei entfernt, die Flanke entfettet, sauber abgeklebt und mit sanitärtauglichem Material in einem Zug abgezogen werden – sonst reisst sie innert Wochen wieder ein und wird bei der Abnahme erneut gerügt. Dasselbe gilt für Bohrlöcher: Verschliessen ist einfach, farbgleiches Ausbessern ohne sichtbare Flecken ist es nicht.
2. Ohne Spezialausrüstung geht es nicht
Lamellenstoren im dritten Stock lassen sich vom Fenster aus nicht seriös reinigen – dafür braucht es einen Storenwaschtisch oder Fassadenzugang. Verharzte Fettfilter werden im Ultraschall- oder Tauchbad gelöst, nicht in der Spüle. Kalkverkrustungen an Armaturen und Duschwänden verlangen dosierte Säurekonzentrationen; wer zu stark ansetzt, greift Chrom, Naturstein oder Fugen an – und verursacht damit einen echten, ersatzpflichtigen Schaden statt ihn zu beheben.
3. Die Versicherungsfrage
Zerkratzen Sie bei der Eigenreinigung ein Glaskeramikfeld oder beschädigen Sie einen Parkettlack, haften Sie persönlich – die Privathaftpflicht deckt Schäden an der gemieteten Sache oft nur eingeschränkt. Arbeitet eine Firma, greift deren Betriebshaftpflicht. Bei einer professionellen Endreinigung mit Abnahmegarantie kommt hinzu, dass rechtlich ein Werkvertrag vorliegt: Geschuldet ist das mängelfreie Resultat, nicht die Arbeitsstunde. Beanstandet die Verwaltung etwas, wird kostenlos nachgereinigt – bis unterschrieben ist.
Dazu kommt der Faktor Zeit. Die Vorabnahme fällt in genau jene zwei Wochen, in denen Sie packen, den Umzug organisieren, ummelden und die neue Wohnung einrichten. Die Nachbesserungsliste kommt on top – und sie hat eine harte Deadline. Wer in dieser Phase auch noch Handwerkertermine koordinieren muss, verliert schnell den Überblick. Genau deshalb bieten wir Räumung und Reinigung aus einer Hand an: ein Ansprechpartner, ein Termin, ein Preis.
Sie haben die Mängelliste – wir erledigen sie
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Beispiel einer 3.5-Zimmer-Wohnung in Zürich mit fünf beanstandeten Positionen aus der Vorabnahme:
| Kriterium | Selbst erledigen | Profi mit Abnahmegarantie |
|---|---|---|
| Reinigung 3.5-Zi (75–95 m²) | CHF 150–250 Material | CHF 550–750 pauschal |
| Zeitaufwand | 2 volle Tage + 2–3 Tage Nacharbeit | 4–7 Stunden |
| Storen & Aussenbereich | ohne Zugang oft unmöglich | im Preis enthalten |
| Nachreinigung bei Beanstandung | selbst, unter Zeitdruck | gratis bis zur Unterschrift |
| Risiko Kautionsabzug | CHF 400–1’500 | keines |
| Haftung bei Schäden | Mieter | Betriebshaftpflicht |
| Realistische Gesamtkosten | CHF 550–1'750 | CHF 550–750 |
* Richtwerte für den Raum Zürich. Der Marktpreis für eine Endreinigung liegt bei rund CHF 10–16 pro m²; bei starker Verschmutzung durch Nikotin, Fett oder Kalk steigt er um bis zu 80 %.
Aus der Praxis
Eine Familie in Zürich-Affoltern hatte nach der Vorabnahme sieben Punkte auf der Liste – darunter Storen, Backofen und die Silikonfugen im Bad. Sie rechnete mit einem Wochenende Arbeit. Nach zwei Tagen waren der Backofen und ein Badezimmer erledigt, die Storen liessen sich vom Fenster aus nicht reinigen und die selbst gezogene Silikonfuge war wellig. Zwei Tage vor der Abgabe kam der Anruf. Wir haben die Restliste in einem Arbeitstag abgearbeitet; die Wohnung wurde beim ersten Termin abgenommen. Die Kaution kam vollständig zurück.
Häufige Fragen zur Vorabnahme
Habe ich als Mieter ein Recht auf eine Vorabnahme?
Wie lange vor dem Auszug sollte die Vorabnahme stattfinden?
Ist das Protokoll der Vorabnahme rechtlich bindend?
Was passiert, wenn ich die beanstandeten Punkte nicht erledige?
Die Wohnung im ersten Anlauf abgeben
Reinigung mit Abnahmegarantie zum Festpreis – wir bleiben dran, bis die Verwaltung unterschrieben hat.